【案情】

　　2010年12月10日，徐某與某地產開發公司簽訂了《南昌市商品房買賣合同》一份，約定徐某向某地產開發公司購買由該公司開發的甲小區商品房一套，在2011年12月30日前交付房屋。合同還約定，如買受人未收到交付通知的，以合同約定的交付時間截止日為交付時間，以房屋所在地為交付地點。同時，徐某與某物業公司簽訂《前期物業服務合同》，約定由某物業公司為甲小區提供物業服務，物業服務費為2.15 元/平方米/月，業主應按季交納。

　　合同簽訂備案后，徐某按約交付了購房款，但因其對所購房屋質量存在異議，雖開發商多次通知其辦理房屋交付手續，其一直拒絕辦理交付手續。因是投資購房，不著急入住，徐某在與開發商就房屋質量問題爭執不下后，遂對此事置之不理，該房屋一直空置。幾年來，徐某一直拒絕交納物業費。某物業公司經多次催要未果后，起訴要求徐某支付自2012年1月始至今所欠的物業費近3萬元。

　　【分歧】

　　在因房屋質量爭議拒絕收房的情形下，徐某是否可以拒絕交納物業費？南山法律顧問

　　第一種觀點認為，徐某與某地產公司就該套房屋，一直未辦理交付手續，也即該套房屋一直未交付給徐某，徐某有權拒絕交納物業費或者由物業公司向開發商主張物業費。

　　第二種觀點認為，徐某雖然對房屋質量存在異議，但其在法定期限內未主張解除買賣合同，視為案涉房產的準業主，應按物業合同約定支付物業費。

　　【評析】

　　筆者贊同第二種觀點。理由如下：

　　徐某雖對房屋質量存在異議，但其在法律規定的解除權期限內，并未主張解除與出賣方的房屋買賣合同關系，徐某與開發商簽訂的商品房買賣合同，業經備案，合法有效，徐某作為購房人取得了對所購房屋所有權轉移至自己名下的物權期待權，徐某作為案涉房產的準業主，享有相應權利，理應承擔相應義務。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條二款規定“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”

　　案涉房屋買賣合同約定的交付日距起訴時已逾數年，期間，徐某均未要求退房或積極就房屋質量問題主張權利，也即就案涉房屋交易行為，徐某并未有撤銷之意，亦未有撤銷之行為，該交易行為成立，并且不再具有撤銷可能。

　　業主是否實際入住，不影響物業公司收取物業服務費。徐某與某物業公司簽訂了《前期物業服務合同》，其與某物業公司形成的是物業服務合同關系。根據我國《物業管理條例》規定和雙方之間物業服務合同的約定，業主應當根據物業服務合同的約定標準交納物業服務費。

　　物業服務的目的是維護和保障物業的正常使用，提供的是物業區域的公共事務管理服務，即建筑物及其設備、公用設施、綠化、環境衛生、交通、公共秩序等項目的日常維護、修繕、管理、服務，某一個或某幾個業主沒入住，物業及其周邊環境仍然需要被維護、以保證物業能夠整體運行，這種公共性服務成本并不會減少。業主以未實際入住，沒有享受物業服務為由，拒絕交納物業服務費，沒有法律依據。

　　徐某與開發商之間的房屋質量爭議系商品房買賣合同糾紛，與本案不屬于同一法律關系，徐某就房屋質量問題以及所造成的損失（包括因未入住所支付的物業費）可以另案解決。前期物業公司一般為開發商選定的，業主并沒有選擇權，老百姓通常將二者視為“一伙”，但開發商與物業公司是各自獨立的法人，徐某抗辯開發商的意見并不能成為其拒交物業費的理由。

　　同時，物業公司與開發商之間并不存在物業服務合同關系，物業公司向開發商主張案涉房產的物業費顯然沒有充足的法律依據和合同依據，而判決徐某作為準業主承擔案涉房產的物業服務費，有利于敦促徐某在房屋買賣合同糾紛中積極主張權利，避免其怠于解決糾紛。

　　綜上所述，江西省南昌市青云譜區人民法院經審理后作出判決，判決徐某向某物業公司給付所欠物業費近3萬元。徐某經判后析法釋理后，表示服判不上訴。

　　（作者單位：江西省南昌市青云譜區人民法院）