【基本案情】

　　2015年1月，開(kāi)發(fā)商與吳某簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定：吳某以1338507元的價(jià)格購(gòu)買開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋一套。吳某首付房款408507元，剩余房款93萬(wàn)元辦理銀行按揭（吳某另行與銀行簽訂《個(gè)人住房借款合同》）。若因吳某未能按《個(gè)人住房借款合同》規(guī)定按期向銀行償還貸款本金、利息、罰息和相關(guān)費(fèi)用等原因，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任而受到損失時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)單方面解除合同并收回房屋，吳某需承擔(dān)總房款20%的違約金。上述合同簽訂后，吳某按約定支付了首付款，銀行亦依約發(fā)放了93萬(wàn)元的貸款，并轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商賬戶。開(kāi)發(fā)商也向吳某交付了房屋，吳某以房屋向銀行辦理預(yù)抵押。但吳某自2017年3月起未按期償還貸款本息。銀行以開(kāi)發(fā)商系階段性擔(dān)保人為由，徑直在某開(kāi)發(fā)商保證金扣劃了所有剩余貸款本息85萬(wàn)余元。為此，開(kāi)發(fā)商訴至法院，要求解除《商品房買賣合同》，吳某協(xié)助辦理商品房買賣合同備案登記注銷手續(xù)，并返還房屋，支付違約金267701元。

　　【分歧】

　　本案中，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后能否解除購(gòu)房合同并收回房屋，有兩種不同的觀點(diǎn)。

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除購(gòu)房合同并收回房屋。《商品房買賣合同》約定了合同解除的條件，在所附條件成就時(shí)，即開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任而受到損失時(shí)，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求解除合同有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)解除購(gòu)房合同并收回房屋。盡管雙方在合同里約定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任而受到損失時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)單方面解除合同并收回房屋。但因吳某與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》已履行完畢，開(kāi)發(fā)商后來(lái)替吳某向銀行還貸，屬于開(kāi)發(fā)商按擔(dān)保借款合同中的約定履行了保證義務(wù)，開(kāi)發(fā)商享有擔(dān)保追償權(quán)。

　　【評(píng)析】

　　筆者同意第二種觀點(diǎn)。理由如下：

　　開(kāi)發(fā)商無(wú)法行使約定解除權(quán)。在房屋買賣合同中，購(gòu)房者的義務(wù)是支付購(gòu)房款，出讓人的義務(wù)是交付房屋和協(xié)助辦理權(quán)屬登記。本案中，在本案中，吳某采取首付+貸款的方式支付了全部購(gòu)房款，履行了其支付購(gòu)房款的合同義務(wù)，而開(kāi)發(fā)商也依約交付了房屋，此時(shí)雙方均按照合同約定履行了各自義務(wù)，依據(jù)《合同法》第九十一條“合同消滅的原因 有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：（一）債務(wù)已經(jīng)按照約定履行”。在《商品房屋買賣合同》的合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢之情形下，開(kāi)發(fā)商顯然無(wú)法行使約定解除權(quán)。

　　法律并未賦予開(kāi)發(fā)商法定解除權(quán)。開(kāi)發(fā)商的法定解除權(quán)只有一個(gè)，即《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者購(gòu)房者遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”因此，開(kāi)發(fā)商法定解除權(quán)僅限于購(gòu)房者遲延支付購(gòu)房款之情形，而開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任后，法律并未賦予其法定解除權(quán)。否則會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者已經(jīng)辦理完預(yù)告登記的房屋轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，等同于“流質(zhì)”，為法律所禁止。深圳法律顧問(wèn)

　　開(kāi)發(fā)商行使解除權(quán)存在現(xiàn)實(shí)障礙。在司法實(shí)踐中，購(gòu)房者常常為諸多案件的被執(zhí)行人，所購(gòu)房屋辦理了所有權(quán)初始登記，時(shí)常出現(xiàn)其他法院預(yù)查封和輪候預(yù)查封的情形，或者存在購(gòu)房者將所購(gòu)房屋出售給案外人，涉及善意第三人之權(quán)利義務(wù)。因此，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后，部分法院判令解除購(gòu)房合同并收回房屋，常常會(huì)遇到查封問(wèn)題或者涉及第三人權(quán)利義務(wù)，導(dǎo)致執(zhí)行難。

　　開(kāi)發(fā)商享有擔(dān)保追償權(quán)。在《商品房屋買賣合同》的合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢之情形下，吳某依法對(duì)案涉房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)，即便開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，其僅對(duì)吳某享有普通債權(quán)，不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。關(guān)于開(kāi)發(fā)商的權(quán)利救濟(jì)，根據(jù)《擔(dān)保人》第三十一條規(guī)定，保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。即開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后享有向吳某主張擔(dān)保追償責(zé)任，要求吳某返還其代償?shù)馁J款本息。

　　（作者單位：江西省南昌市西湖區(qū)人民法院）