深圳合同糾紛律師：國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓后轉(zhuǎn)讓標(biāo)的被撤銷(xiāo)的合同效力

       【深圳律師網(wǎng) 案情】

　　原告鄭某有位于湖南省寧遠(yuǎn)縣原五金公司倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的一處宅基地，其中有65平方米面積是（2009）出讓建批字第0057號(hào)村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)載明的面積，另一部分面積是購(gòu)買(mǎi)肖某從寧遠(yuǎn)縣原五金公司破產(chǎn)清算組轉(zhuǎn)讓的面積（67平方米）2010年9月中旬，原告鄭某與被告李某經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議，原告將該塊宅基地以146000元的價(jià)格賣(mài)給被告。此時(shí)，西、北兩面與他人相鄰的土地均已下房屋基腳。同年同月26日，被告交付原告58000元，原告鄭某出具了收條，其主要內(nèi)容是：“今收到李某地基定金伍萬(wàn)捌仟元正”。原告鄭某則將（2009）出讓建批字第0057號(hào)村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)交給了被告李某。2010年10月12日，被告出具了一份欠條給原告，其主要內(nèi)容是：“今欠到鄭某購(gòu)地款人民幣捌萬(wàn)捌仟元正”。在被告出具的該份欠條上簽了名。原告因向被告催討欠款與被告發(fā)生糾紛，于2010年11月13日到人民調(diào)解委員會(huì)要求調(diào)處。雙方意見(jiàn)不一，調(diào)處未果。2010年11月26日，寧遠(yuǎn)縣國(guó)土資源局認(rèn)定原告申請(qǐng)辦理的批準(zhǔn)文號(hào)為“湘寧（2008）轉(zhuǎn)建批字第41號(hào)”的用地批準(zhǔn)書(shū)部分登記面積（未建部分，65平方米）不具備申請(qǐng)資格，遂作出處理決定：“撤銷(xiāo)你（指原告）批準(zhǔn)文號(hào)為‘（2009）政地出字第0057號(hào)’的永州市村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)”，即為（2009）出讓建批字第0057號(hào)《永州市村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)》。被告李某不再支付乘余款項(xiàng)，無(wú)奈原告鄭某訴至人民法院，請(qǐng)求人民法院依法解除原、被告之間的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由被告退還原告的（2009）出讓建批字第0057號(hào)用地批準(zhǔn)書(shū)。

　　【分歧】

　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告與被告就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)款、土地四至界限等達(dá)成協(xié)議后，原告交付了部分面積的村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)，被告交付了定金并出具了下欠款項(xiàng)的欠條，也即雙方已經(jīng)各自履行了自己的主要義務(wù)，且互相接受，故根據(jù)我國(guó)合同法第三十六條的規(guī)定，原、被告之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同已依法成立，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。應(yīng)支持原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，駁回原告的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。其理由是：（1）被告出具的欠條未寫(xiě)明交清欠款的時(shí)間，原告可以隨時(shí)向被告催討；在經(jīng)原告催討后，被告至今未交清欠款，因此，根據(jù)合同法第94條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)解除雙方的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（2）被告在尚未交清價(jià)款和土地使用權(quán)變更登記之前，原告轉(zhuǎn)讓的部分用地面積的批準(zhǔn)書(shū)已被國(guó)土部門(mén)撤銷(xiāo)，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物不復(fù)存在，不能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓合同目的；

　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，原、被告之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同已依法成立，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，應(yīng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。其理由是：（1）雙方議定了價(jià)款并到現(xiàn)場(chǎng)指明了四至界限，原告交付了土地及部分面積的用地批準(zhǔn)書(shū)，被告交付了定金并寫(xiě)下了欠條，說(shuō)明整個(gè)交易已經(jīng)完成；（2）縣國(guó)土部門(mén)的撤銷(xiāo)處理決定書(shū)是在原、被告達(dá)成協(xié)議之后被通知撤銷(xiāo)的，其撤銷(xiāo)決定不能朔及既往，且是部分土地面積被撤銷(xiāo)；（3）原、被告的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易完成后，雖未辦理物權(quán)的變更登記手續(xù)，根據(jù)物權(quán)法第15條的規(guī)定，不影響原、被告土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。

　　【深圳法律顧問(wèn) 評(píng)析】

　　筆者認(rèn)為：

　　一、原告鄭某與被告李某的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同部分有效

　　原告鄭某轉(zhuǎn)讓給李某的土地由兩部分組成：一是（2009）出讓建批字第0057號(hào)村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)載明的面積為65平方米，（以下簡(jiǎn)稱(chēng)1號(hào)土地）二是購(gòu)買(mǎi)肖某從寧遠(yuǎn)縣原五金公司破產(chǎn)清算組轉(zhuǎn)讓的面積為67平方米（以下簡(jiǎn)稱(chēng)2號(hào)土地）。1、原告鄭某轉(zhuǎn)讓給李某的1號(hào)土地違反民事活動(dòng)中的誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，理由是：原告鄭某與李某于2010年9月簽訂協(xié)議時(shí)，原告鄭某明知自己對(duì)該份土地沒(méi)有申請(qǐng)辦理村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)的資格，卻通過(guò)手段取得了（2009）出讓建批字第0057號(hào)村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)。作為鄭某來(lái)說(shuō)，其本人知道（2009）出讓建批字第0057號(hào)村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)是會(huì)被撤銷(xiāo)的，但仍然把（2009）出讓建批字第0057號(hào)村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)所涉的65平方米土地轉(zhuǎn)讓給李某，雖然口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議在前，撤銷(xiāo)（2009）出讓建批字第0057號(hào)村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)在后，我國(guó)《民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則”。原告鄭某在轉(zhuǎn)讓1號(hào)土地時(shí)違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓1號(hào)土地是無(wú)效的。2、原告向被告轉(zhuǎn)讓2號(hào)土地合法有效。理由是：原告把從肖某手中合法購(gòu)買(mǎi)的67平方米土地轉(zhuǎn)讓給被告，雖然沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記手續(xù)，但不影響合同效力。我國(guó)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。綜上所述，該土地轉(zhuǎn)讓合同部分有效。

　　二、原告要求解除原、被告之間的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收回土地使用權(quán)于法無(wú)據(jù)

　　《合同法》第五十六條規(guī)定：“無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”1號(hào)土地已于2010年11月26日被寧遠(yuǎn)縣國(guó)土資源局認(rèn)定原告不具備申請(qǐng)資格，作出撤銷(xiāo)批準(zhǔn)文號(hào)為‘（2009）政地出字第0057號(hào)’的永州市村（居）民商住用地批準(zhǔn)書(shū)”，也就是說(shuō)1號(hào)土地原告喪失使用權(quán)，2號(hào)土地轉(zhuǎn)讓合法有效，因此原告無(wú)權(quán)收回土地使用權(quán)。

　　三、應(yīng)當(dāng)駁回原告鄭某的訴訟請(qǐng)求

　　原告鄭某請(qǐng)求人民法院依法解除原、被告之間的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；由被告退還原告的（2009）出讓建批字第0057號(hào)用地批準(zhǔn)書(shū)。原告鄭某的二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，解除土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議因2號(hào)土地轉(zhuǎn)讓有效，其訴訟請(qǐng)求法院不能支持；由被告退還原告的（2009）出讓建批字第0057號(hào)用地批準(zhǔn)書(shū)，該批準(zhǔn)書(shū)已被寧遠(yuǎn)縣國(guó)土局撤銷(xiāo)，返還已無(wú)實(shí)際意義。