深圳合同糾紛律師：以短信息方式訂立合同的判定

         當(dāng)事人以短信息方式訂立合同的，對(duì)合同要約的承諾應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)作出。無合意之履行行為不能視為合同成立。

　　【案情】

　　2012年11月，原告李雙杰與被告張學(xué)萍簽訂《房屋出租合同》，約定由張學(xué)萍承租李雙杰368號(hào)院的房屋，租期一年，至2013年10月31日，租金每年10萬元，半年付。2013年租賃合同到期后，雙方通過短信息方式協(xié)商續(xù)租事宜，張學(xué)萍要求李雙杰提供匯款用的銀行賬號(hào)，李雙杰予以提供，張學(xué)萍向李雙杰匯款4.5萬元（扣除張學(xué)萍給李雙杰做防水的費(fèi)用5000元），但李雙杰認(rèn)為扣除防水款后，張學(xué)萍應(yīng)當(dāng)給付6萬元的租金，張學(xué)萍認(rèn)為半年租金是5萬元，不同意按照半年租金6.5萬元的標(biāo)準(zhǔn)續(xù)簽合同，雙方就此發(fā)生爭議。李雙杰訴至法院，要求解除《房屋出租合同》，張學(xué)萍返還房屋，并按照每日356元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2013年11月1日至實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)。

　　【審理】

　　北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：李雙杰與張學(xué)萍以短信息的方式協(xié)商續(xù)租事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于合同法中規(guī)定的對(duì)話的協(xié)商，作為房屋出租人的李雙杰提出按照每年13萬元的租金標(biāo)準(zhǔn)續(xù)租合同，但作為承租人的張學(xué)萍并未即時(shí)作出同意該租金標(biāo)準(zhǔn)的承諾，雖在庭審過程中，張學(xué)萍表示同意按照李雙杰提出的13萬元的租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)履行合同，但張學(xué)萍的該承諾已經(jīng)明顯超出承諾的合理期限，李雙杰現(xiàn)已經(jīng)不同意與張學(xué)萍繼續(xù)履行合同，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定李雙杰、張學(xué)萍雙方在原書面《房屋出租合同》到期終止后，并未形成事實(shí)上的租賃合同關(guān)系。據(jù)此，判決張學(xué)萍騰退房屋并支付房屋使用費(fèi)。

　　判決后，張學(xué)萍不服，提起上訴。

　　北京市第三中級(jí)人民法院認(rèn)為：在雙方簽訂的《房屋出租合同》即將到期終止時(shí)，李雙杰與張學(xué)萍曾就續(xù)租事宜進(jìn)行協(xié)商，雙方短信息往來記錄顯示李雙杰同意續(xù)租的租金標(biāo)準(zhǔn)為年租金13萬元，而張學(xué)萍主張的數(shù)額則為10萬元，雙方就租賃合同主要條款價(jià)款問題存有爭議，并未達(dá)成一致合意。張學(xué)萍的單方付款行為系對(duì)李雙杰所發(fā)出要約的實(shí)質(zhì)性變更，應(yīng)視為以實(shí)際行為發(fā)出之新要約，李雙杰對(duì)該新要約并未承諾同意，4.5萬元款項(xiàng)到賬行為不能視為李雙杰同意并主動(dòng)接受張學(xué)萍主張的以年租金10萬元為前提的實(shí)際履行，應(yīng)視為雙方就此未達(dá)成一致意思表示，李雙杰與張學(xué)萍于原租賃合同期滿后并未形成新的租賃關(guān)系。張學(xué)萍繼續(xù)占有、使用涉案房屋并無法定或約定的權(quán)利基礎(chǔ)，應(yīng)予騰退，并應(yīng)支付原合同期滿后其繼續(xù)占用期間的房屋使用費(fèi)。故判決駁回上訴，維持原判。

　　【評(píng)析】

　　本案的爭議焦點(diǎn)是雙方協(xié)商續(xù)租的合同是否成立。其中包含兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是承諾的期間；二是無合意之履行行為不能視為合同成立。

　　1、關(guān)于承諾期間

　　合同的訂立，是締約雙方為意思表示并達(dá)成合意的過程。締約達(dá)成合意，是合同的條款，至少是主要條款已經(jīng)確定，各方當(dāng)事人享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)得以固定。合同的訂立，以要約、承諾的方式作出。對(duì)方當(dāng)事人了解要約內(nèi)容時(shí)要約開始生效，受約人得以在一定期間內(nèi)作出承諾，此期間為要約存續(xù)期間。要約人在要約中定有存續(xù)期間，受約人須在此期間內(nèi)作出承諾，未定存續(xù)期間的，要約以對(duì)話方式作出的，應(yīng)當(dāng)即時(shí)作出承諾，但當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)話為要約者，受約人未立即承諾的，要約即失去效力。

　　深圳律師網(wǎng)本案中，雙方以短信息方式協(xié)商續(xù)租事宜，雖并非傳統(tǒng)意義上的訂立方式，但由于短信息以即時(shí)可收發(fā)的狀態(tài)，雙方可即時(shí)了解對(duì)方的意思表示，故而本案中雙方訂立合同的方式，可以參照適用合同法規(guī)定的以對(duì)話方式的協(xié)商。則一方發(fā)出要約后，另一方需即時(shí)承諾，否則要約失效。李雙杰要求年租金為13萬元，張學(xué)萍未即時(shí)承諾，該要約失效。同時(shí)張學(xué)萍要求租金10萬元，李雙杰亦未即時(shí)承諾，雙方就合同價(jià)款未達(dá)成合意。雖然在一審的庭審中，張學(xué)萍表示愿意以13萬元的價(jià)格承租涉案房屋，但由于李雙杰之要約已經(jīng)失效，張學(xué)萍的承諾不產(chǎn)生合同訂立的效果。

　　2、無合意之履行行為不能視為合同成立

　　合同的訂立，其最強(qiáng)調(diào)的是雙方合意。為保證合意的一致性，承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致。受約人對(duì)要約作出實(shí)質(zhì)性變更的，為新要約。對(duì)有關(guān)合同的標(biāo)的、數(shù)量等主要條款內(nèi)容的變更，是對(duì)要約內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性變更。本案中張學(xué)萍的10萬元租金的意思表示，系對(duì)李雙杰要約的實(shí)質(zhì)性變更，是新的要約。

　　合同法第二十二條規(guī)定：“承諾應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，但依據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。”本案中張學(xué)萍主張其已經(jīng)履行合同，且李雙杰業(yè)已接受，故而合同已經(jīng)成立。然而，張學(xué)萍的單方履行行為對(duì)李雙杰原要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)變更，實(shí)際是以單方行為表示了新的要約，但李雙杰未予承諾，雙方合意依然沒有達(dá)成，合同未成立。一方當(dāng)事人不能以已履行為理由“綁架”要約人，從而成立合同，因?yàn)閺母�本上講，合同法所遵循的最高原則，系雙方合意，無合意即無合同，更談不上履行。