案情簡介

　　張某從開發(fā)商處購買房屋一套，入住后發(fā)現(xiàn)房屋負(fù)一層所有電源插座無法使用，只要一經(jīng)合閘，全單元總閘跳閘。張某多次聯(lián)系物業(yè)公司和開發(fā)商未果。為此，張某將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商承擔(dān)電路修繕費(fèi)用。開發(fā)商辯稱，房屋已經(jīng)通過竣工驗收并交付使用，不認(rèn)可案涉工程質(zhì)量有問題，不同意張某的訴訟請求。審理過程中，張某申請對房屋用電無法正常使用的具體原因、修復(fù)方案及修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行鑒定，鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定意見，認(rèn)為用戶無法正常用電的具體原因為地下一層插座線路之間存在短路，修復(fù)方案分為明敷設(shè)和拆除原裝插座線路恢復(fù)原狀修復(fù)，其中明敷設(shè)修復(fù)費(fèi)用為5000元，恢復(fù)原狀修復(fù)費(fèi)用為3萬元。

　　處理過程及結(jié)果

　　北京市密云區(qū)人民法院認(rèn)為，開發(fā)商作為建設(shè)單位，對其交付的房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，對存在質(zhì)量問題的房屋應(yīng)當(dāng)及時予以修復(fù)。本案中，出現(xiàn)質(zhì)量問題的電路系統(tǒng)雖然不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)，但仍然是房屋整體的組成部分。盡管房屋整體通過竣工驗收，不影響開發(fā)商對經(jīng)鑒定確定存在的問題承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，開發(fā)商始終未予修復(fù)，應(yīng)當(dāng)賠償張某的修復(fù)損失。關(guān)于修復(fù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，雖然鑒定機(jī)構(gòu)在出具鑒定意見時，給出了兩種不同的修復(fù)方案，但是張某不同意適用明敷設(shè)配管配線的修復(fù)方案，綜合考慮案件質(zhì)量問題的起因、質(zhì)量問題的程度、質(zhì)量問題持續(xù)的時間、開發(fā)商在解決問題過程中的作為情況，法院最終判決開發(fā)商按照恢復(fù)原狀修復(fù)方案賠償張某修繕費(fèi)用并承擔(dān)本案鑒定費(fèi)用。判決作出后，雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。

　　案例解析

　　民法典第六百一十五條規(guī)定出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。開發(fā)商作為建設(shè)單位，對其交付的房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，對存在質(zhì)量問題的房屋應(yīng)當(dāng)及時予以修復(fù)。住有所居、安居宜居，是萬千家庭的共同心愿。商品房房款動輒幾百萬，普通家庭要舉一家?guī)状�人的力量才能�?fù)擔(dān)。商品房質(zhì)量直接關(guān)系群眾的居住體驗，關(guān)系老百姓的安居幸福感。電路插座也是房屋質(zhì)量的重要組成部分，盡管該瑕疵在房屋交付驗收時不易被發(fā)現(xiàn)，但卻實(shí)際影響了張某的生活起居，且持續(xù)五年之久未得到解決。法院的裁判不僅明確了開發(fā)商對出售房屋的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，而且明確了全面、充分保護(hù)的原則。就修復(fù)方案的考量，還考慮了房屋質(zhì)量問題的起因、程度、持續(xù)時間以及開發(fā)商在解決問題過程中的作為情況，最大限度地保障了房屋買受人的合法權(quán)益，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)重品質(zhì)、守誠信，對構(gòu)建誠實(shí)、守信、和諧的房地產(chǎn)市場環(huán)境貢獻(xiàn)了司法力量。

　　作者：佟春蕾 張冉